日前召開的重要會議指出，有效落實存量政策，加力推出增量政策，進一步提高政策措施的針對性、有效性，努力完成全年經濟社會發展目標任務。

　　在經濟運行的諸多新情況和問題中，房地產無疑是最關鍵的一環。

　　對此，會議強調：

　　要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

　　這段對于房地產的定調，直接而有力，政策導向極其鮮明，與過去有諸多不同。

　　在此基礎上，各地重磅政策迅速落地。

　　央行發文，存量房貸利率調整，不再區分首套、二套及以上，利率將統一調整到不低于-30個基點，各地于今年10月31日前完成調整。

　　隨后，廣州出臺新政，放開全市限購，打響一線城市取消限購第一槍。這是限購政策自2010年橫空出世以來，首次在一線城市出現全面松動。

　　接著，深圳、上海出臺樓市政策，松綁限購，首套首付比例調整為15%，同時將增值稅免征年限從5年降低為2年。

　　一時之間，樓市萬箭齊發，史上最寬松時代到來。

　　02

　　重要會議首提房地產市場“止跌回穩”，態度再清晰鮮明不過。

　　要讓房地產市場止跌回穩，根本上在于遏制樓市下行走勢，更核心的在于扭轉市場下行預期。

　　當前，全國各大城市房價普遍面臨調整，商品房成交相比歷史高位大幅下滑，而賣地收入也備受影響。

　　根據國家統計局發布的70個大中城市數據，對比去年同期，70城二手房價全線下行，多數城市已回到2018年前后水平，部分城市更是回到10年前。

　　要知道，2014年是上一輪房地產大周期的起點，2018年則是一二線城市房價“空中加油”的中繼之年。

　　因此，穩住樓市，穩住預期，在當下比什么都重要。

　　03

　　嚴控增量、優化存量、提高質量，意味著房地產大擴張時代要結束了。

　　早在去年，國家層面就已做出“我國房地產市場供求關系發生重大變化”的重要判斷。

　　供求關系之變，說到底是我國房地產市場早已不再是短缺模式，除了個別超大特大城市外，大多數地市都已飽和乃至過剩。

　　澤平宏觀數據顯示，2023年中國城鎮住房套戶比為1.07，一線、二線、三四線城市的套戶比分別為1.01、1.09、1.12。

　　在需求方面，房地產最終取決于人口，當少子化與老齡化聯袂而至，對房地產的需求顯然不及過去。

　　所以，嚴控新增房地產，優化既有庫存，以及提高住房建筑質量，就成了重中之重。

　　04

　　這一輪政策組合拳，遠超過去，不只是“史上最寬松”，堪稱“史上最積極”。

　　眾所周知，過去幾輪房地產大周期的救市，多數局限于傳統的寬松之策：取消限購、限貸、限價、限售等政策，降準降息等等。

　　這一次，傳統的寬松政策更加“寬松”。當前，除了北上廣深等個別城市，幾乎所有城市都已取消限購。

　　重要會議表示“調整住房限購政策”，是否意味著北上廣深核心區的限購政策也將松動，令人期待。

　　值得一提的是，這一次，在傳統的寬松政策之外，更是少有的祭出新的“殺器”：連續兩次降低存量房貸利率。

　　如果按照契約精神，房貸簽訂之后，只能隨著市場利率而變化，不應隨意重新大幅調整。

　　面對樓市前所未有的大變局，面對房地產對其他行業的沖擊，面對促進消費、提振經濟的大局，存量房貸的調整最終得以成行。

　　要知道，在歷史上，存量房貸降息只在 金融危機 席卷而來的2008年出現過，此后15年一直無聲無息。

　　但這一次，繼去年9月之后，近期我國再一次降低存量房貸利率，兩次合計降低100多個基點，預計每年可節省3000多億的利息支出。

　　可見，拼經濟到了重要關頭，穩樓市也到了關鍵時刻，政策已經率先探底，史上最寬松最積極的政策已經到來。

　　當然，市場探底是漫長的過程，打破下跌螺旋只是第一步，能實現市場“回穩”已屬不易。