日前召開的重要會(huì)議指出，有效落實(shí)存量政策，加力推出增量政策，進(jìn)一步提高政策措施的針對(duì)性、有效性，努力完成全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)。

　　在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的諸多新情況和問(wèn)題中，房地產(chǎn)無(wú)疑是最關(guān)鍵的一環(huán)。

　　對(duì)此，會(huì)議強(qiáng)調(diào)：

　　要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　這段對(duì)于房地產(chǎn)的定調(diào)，直接而有力，政策導(dǎo)向極其鮮明，與過(guò)去有諸多不同。

　　在此基礎(chǔ)上，各地重磅政策迅速落地。

　　央行發(fā)文，存量房貸利率調(diào)整，不再區(qū)分首套、二套及以上，利率將統(tǒng)一調(diào)整到不低于-30個(gè)基點(diǎn)，各地于今年10月31日前完成調(diào)整。

　　隨后，廣州出臺(tái)新政，放開全市限購(gòu)，打響一線城市取消限購(gòu)第一槍。這是限購(gòu)政策自2010年橫空出世以來(lái)，首次在一線城市出現(xiàn)全面松動(dòng)。

　　接著，深圳、上海出臺(tái)樓市政策，松綁限購(gòu)，首套首付比例調(diào)整為15%，同時(shí)將增值稅免征年限從5年降低為2年。

　　一時(shí)之間，樓市萬(wàn)箭齊發(fā)，史上最寬松時(shí)代到來(lái)。

　　02

　　重要會(huì)議首提房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”，態(tài)度再清晰鮮明不過(guò)。

　　要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，根本上在于遏制樓市下行走勢(shì)，更核心的在于扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)下行預(yù)期。

　　當(dāng)前，全國(guó)各大城市房?jī)r(jià)普遍面臨調(diào)整，商品房成交相比歷史高位大幅下滑，而賣地收入也備受影響。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市數(shù)據(jù)，對(duì)比去年同期，70城二手房?jī)r(jià)全線下行，多數(shù)城市已回到2018年前后水平，部分城市更是回到10年前。

　　要知道，2014年是上一輪房地產(chǎn)大周期的起點(diǎn)，2018年則是一二線城市房?jī)r(jià)“空中加油”的中繼之年。

　　因此，穩(wěn)住樓市，穩(wěn)住預(yù)期，在當(dāng)下比什么都重要。

　　03

　　嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，意味著房地產(chǎn)大擴(kuò)張時(shí)代要結(jié)束了。

　　早在去年，國(guó)家層面就已做出“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的重要判斷。

　　供求關(guān)系之變，說(shuō)到底是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)早已不再是短缺模式，除了個(gè)別超大特大城市外，大多數(shù)地市都已飽和乃至過(guò)剩。

　　澤平宏觀數(shù)據(jù)顯示，2023年中國(guó)城鎮(zhèn)住房套戶比為1.07，一線、二線、三四線城市的套戶比分別為1.01、1.09、1.12。

　　在需求方面，房地產(chǎn)最終取決于人口，當(dāng)少子化與老齡化聯(lián)袂而至，對(duì)房地產(chǎn)的需求顯然不及過(guò)去。

　　所以，嚴(yán)控新增房地產(chǎn)，優(yōu)化既有庫(kù)存，以及提高住房建筑質(zhì)量，就成了重中之重。

　　04

　　這一輪政策組合拳，遠(yuǎn)超過(guò)去，不只是“史上最寬松”，堪稱“史上最積極”。

　　眾所周知，過(guò)去幾輪房地產(chǎn)大周期的救市，多數(shù)局限于傳統(tǒng)的寬松之策：取消限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等政策，降準(zhǔn)降息等等。

　　這一次，傳統(tǒng)的寬松政策更加“寬松”。當(dāng)前，除了北上廣深等個(gè)別城市，幾乎所有城市都已取消限購(gòu)。

　　重要會(huì)議表示“調(diào)整住房限購(gòu)政策”，是否意味著北上廣深核心區(qū)的限購(gòu)政策也將松動(dòng)，令人期待。

　　值得一提的是，這一次，在傳統(tǒng)的寬松政策之外，更是少有的祭出新的“殺器”：連續(xù)兩次降低存量房貸利率。

　　如果按照契約精神，房貸簽訂之后，只能隨著市場(chǎng)利率而變化，不應(yīng)隨意重新大幅調(diào)整。

　　面對(duì)樓市前所未有的大變局，面對(duì)房地產(chǎn)對(duì)其他行業(yè)的沖擊，面對(duì)促進(jìn)消費(fèi)、提振經(jīng)濟(jì)的大局，存量房貸的調(diào)整最終得以成行。

　　要知道，在歷史上，存量房貸降息只在 金融危機(jī) 席卷而來(lái)的2008年出現(xiàn)過(guò)，此后15年一直無(wú)聲無(wú)息。

　　但這一次，繼去年9月之后，近期我國(guó)再一次降低存量房貸利率，兩次合計(jì)降低100多個(gè)基點(diǎn)，預(yù)計(jì)每年可節(jié)省3000多億的利息支出。

　　可見，拼經(jīng)濟(jì)到了重要關(guān)頭，穩(wěn)樓市也到了關(guān)鍵時(shí)刻，政策已經(jīng)率先探底，史上最寬松最積極的政策已經(jīng)到來(lái)。

　　當(dāng)然，市場(chǎng)探底是漫長(zhǎng)的過(guò)程，打破下跌螺旋只是第一步，能實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)“回穩(wěn)”已屬不易。